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解決事例

弁護士が交渉したことにより自分の持分を相手に売却できた事例

お悩みの問題:共有不動産
担当弁護士:大澤 一郎

事例

千葉県松戸市にある不動産は兄と弟の共有です。不動産には兄が住んでいます。

弟である私は持分2分の1の権利はあります。私にも2分の1の権利があるので、兄に家賃を欲しいとお願いしたのですが断られています。
私の持分2分の1の権利をどうすればよいのかがわかりません。

解決までの道筋
弟が弁護士に相談をしました。

相談をしたところ、兄弟だけでの話し合いだけでは最終的な解決が困難な状況となっていることが改めてわかりました。
そのため、弁護士から、以下の3つの方法によるいずれかの解決を提案されました。
(1)共有持分の兄への売却
(2)共有持分のみの第三者の不動産業者への売却
(3)共有物分割訴訟(裁判)

そして、まずは、共有持分の兄への売却を最優先で検討することにしました。
もっとも、兄弟での話し合いは難しいので、弁護士に交渉を依頼することにしました。

当初、兄は共有持分の購入を拒んでいました。
しかし、弁護士が入ったことにより、裁判になる確率もあることを兄は理解しました。

結果として、時価に近い金額で共有持分を兄に売却することができました。

解決のポイント

1. 共有者全員の同意がないと不動産を売却することはできません。

そのため、現在兄が住んでいる不動産全体を第三者に売却するというのは現実的な選択肢ではありません。

2. 弟の持分のみを第三者の不動産業者へ売却するという選択肢もあります。

しかし、第三者の不動産業者への売却の場合には売却価格が低めとなってしまいます。
急いで現金を手に入れたいような場合には第三者の不動産業者への売却も選択肢の1つとなるでしょう。

3. 共有物分割訴訟(裁判)をした場合、共有持分を買い取るだけのお金を不動産に居住している兄が持っていれば、兄が共有持分を買い取るという判断での解決となることが多いです。

兄としては、不動産に住み続けたい以上は、競売による売却という判決になることは絶対に避けたいはずです。とすれば、弟の共有持分を兄が買い取るという判断は裁判所の和解案としても妥当な判断ですし、裁判所の判決としても妥当な判決といえます。

4. 共有持分の売却価格がいくらが妥当であるかというのは難しい判断です。

金額で合意ができない場合には最終的には裁判所が選ぶ不動産鑑定士が時価を査定して金額を決めることとなります。
不動産鑑定士による鑑定は高額の鑑定費用がかかりますのでできる限り金額について合意をすることが望ましいと言えるでしょう。

※本事案は当事務所でお取り扱いした事案ですが、関係者のプライバシー保護等に配慮し、事案の趣旨を損なわない範囲で事実関係を一部変更している箇所がございますのでご了承下さい。

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