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借地・底地問題解決

借地・底地の揉めやすいポイント

借地・底地

①更新料や承諾料の問題

借地契約の場合、当初の借地契約がかなり古い場合が多く、契約関係の書類がきっちりと残っていないことも多いです。

特に、昔は、親戚や近所の方には、口頭で借地契約を締結していることも多く、後の世代になって問題になることも非常に多いです。

皆さまは、借地契約の関係書類は一式お持ちでしょうか。
借地契約が書面化されていない場合は、弁護士等に依頼して、書面化しておくのが将来の争いを避けるためのが『吉』です。

②借地人/地主への売却がスムーズに行かない

一般的に、底地は売買が非常にしづらく、また、売買が成立したとしても相場よりも低い金額での合意しかできないことが多いです。
そこで、「借地」については、「借地人」への売却を試みることが多いです。

なぜなら、「底地」をそのまま「底地」として売却しようとすると、非常に価値は低いのですが、「底地」と「借地権」、すなわち「更地」として売却すると価値は跳ね上がるからです。
ここが、「借地」のとても難しい所でもありまして、

「底地」のみ<<<<<「底地」+「借地権」

となるのです!!
このポイントをおさえつつ、状況に応じて、「借地」の売却を進めるのが良いかと思います!

③借地契約の終了事由について(更新拒絶の正当理由について)

「借地権」は、旧借地法、借地借家法により特別に保護されています。
借地期間が満了したときに、当然に借地契約を解約できるのではなく、「正当な事由」がなければ、地主から契約の更新ができません。

「正当な事由」については、

①必要な事情
②従前の経過
③利用状況
④財産給付等を考慮して、その有無が判断されます。

一般的には、「正当な事由」が認められるのはなかなか難しいですが、最近の裁判例では認められるケースも出てきています。
「正当な事由」についての判断は、なかなか難しいですので、早めに弁護士等に相談されることをお勧めします。

※「借地権」について

「建物所有を目的とする地上権及び賃借権」のこと。
×…一時使用目的、使用貸借

※「借地権」の対抗要件について

地主がかわった場合に、その新しい地主に借地権を対抗するためには、「借地権の登記がなされている」又は下記の2つの要件をみたす必要があります。
 ⅰ)借地上に現に建物が存在すること
 ⅱ)その建物に借地人名義の登記があること

④地代が高い/安い!!

地代が周辺地域に比べ高い/安い場合には、交渉→裁判手続で地代の増額・減額請求を行っていくことになります。
(詳しくは、賃料の増額・減額の頁をご参照下さい。)