【解決事例】未払賃料を免除してでも早期の建物明渡を実現した事例

事例

借主は6ヶ月分の家賃を滞納している状態でした。
そして、借主は貸主に対して、法律上通る確率は低いと思われる様々な請求を続けている状態でした。

しかも、借主には弁護士が付いて、法律上通る確率は低いと思われる請求について法的根拠があると主張し続けている状態でした。貸主は困ってしまって弁護士に相談をしました。

解決までの道筋

借主の主張を再度精査しましたが、法律的に借主の主張が通る確率は低いという判断になりました。

しかし、建物明渡及び滞納家賃の支払いを求める裁判をした場合、借主がさまざまな主張により滞納家賃との相殺を主張したとすると、裁判期間が1年位かかってしまうと思われる状況でした。

裁判に1年かかってしまうと滞納賃料も1年増えてしまいかねない状況でした。
そのため、貸主の判断としては、1ヶ月以内に建物明渡が実現できるのであれば、過去の滞納賃料は免除しても構わないという判断でした。
そこで、相手と交渉をしたところ、早期の建物明渡を実現することができました。

解決のポイント

1 滞納家賃を免除するというのは一般的には貸主には納得しがたいことかと思います。

借主は無料で住んでいたことになってしまい、明らかに不当な結論だからです。
もっとも、裁判手続きは長期間かかることもあります。
特に、裁判所で裁判官が判断をする必要がある事項について借主が様々な反論をしてくる場合、裁判は長期化して1年位かかることもあります。

そのため、滞納家賃が増えることによりさらなる被害が発生することを防ぐため、早期の建物明渡と引き換えに滞納家賃を免除するという作戦もあります。

2 滞納家賃を免除する場合には、前提として借主や連帯保証人に支払う能力が本当にないのかどうかを確認することが大切です。

裁判をして勝てば差押えをしてでも滞納賃料を回収できるのであれば、裁判を提起して徹底的に争うことが一番よい作戦だという判断になることもあります。

3 建物明渡の際には、様々な要素を総合考慮した判断が求められます。

(1)滞納賃料の借主及び連帯保証人からの回収可能性
(2)建物明渡の裁判手続きを行った場合にかかる時間・費用
(3)今後の建物の利用方法
(4)借主の性格などを総合的に考慮する必要

があります。
弁護士に依頼をするかどうかは事案によりますが、不動産に詳しい弁護士への相談は積極的にした方がよいでしょう。

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