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不動産Q&A

賃貸借Q&A

契約で定めた期間の経過により、更新されることなく確実に建物の賃貸借契約を終了させることはできますか

普通借家契約の場合にはできませんが、定期借家契約を利用すると、可能です。

回答者:弁護士 大澤 一郎

定期借家契約

普通借家契約とは

建物を賃貸するとき、契約期間を定めることが多いですが、この場合、契約期間の終了によって確実に建物を返してもらいたい、と考えることがあります。

ただ、多くのケースにおいて、そういったことは難しくなります。

建物を人に賃貸する契約のことを借家契約と言いますが、借家契約には2種類があります。1つは普通借家契約、2つ目は定期借家契約です。

普通借家契約は、一般的に広く利用されているタイプの賃貸借契約です。この場合、契約期間を1年以上にしなければなりませんし、期間が満了したときにも契約を終了できるとは限りません。賃借人が引き続き居住を希望する場合、「正当事由」がない限りは更新を拒絶することが認められないので、「確実に」建物の賃貸借契約を終了されることは不可能です。

定期借家契約とは

建物賃貸借契約の2つ目の方法として、定期借家契約があります。このタイプの賃貸借契約では、契約期間が1年未満でも有効になりますし、期間が満了したら当然に賃貸借契約が終了します。契約期間が1年以上に及ぶ場合には、貸主は期間が満了する1年前から6ヶ月前までに、借主に対して契約の終了を通知します。

期間の満了によって契約が終了する場合でも、貸主と借主が合意をした場合、再契約をして賃貸を継続することはできます。

期間中の中途解約は、借主側に認められています。具体的には、転勤や療養、介護などのやむを得ない事情により、契約の継続が困難になった場合などには、借主側から解約申し入れをすることができます。その場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月の経過により、契約が終了します。

ただし、借主からの解約権を行使することが認められるのは、建物の床面積が200平方メートル未満の場合に限ります。

定期借家契約の締結方法

定期借家契約を利用すると契約期間の満了によって確実に建物を返還してもらうことができますが、利用の際、いくつかの注意点があります。

まず、契約書を公正証書等の書面(必ずしも公正証書による必要はありません)によって行う必要があります。普通借家契約の場合、口頭でも可能なので、定期借家契約の方が手間がかかります。

また、契約の際、契約書とは別の書面を借主に交付して、契約の更新がないことや、期間満了によって契約が終了することを説明する必要があります。この説明をしなかった場合、その契約は定期借家契約として認められず、普通借家契約になってしまいます。

以上のように、定期借家契約を利用すると、建物を流動的に活用できるメリットがあります。不動産の活用を考えている人は、是非とも検討してみましょう。

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