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共有Q&A

他の共有者の持分を買い取る場合の価格はどのように決めればよいですか

基本は話し合って決める

回答者:弁護士 大澤 一郎

兄弟3人で不動産を売却

他の共有者から持分を買い取る場合、買い取り価格はその共有者との話し合いによって決める必要があります。
どのような価格にしなければならないという決まりはなく、お互いが了承すればその価格で売買を成立させることができます。
相手が売りたくないという場合には、相場よりかなり高額になってしまうこともありえます。
ただ、どのような結果になるにしろ、基本的な考え方は押さえておく必要があるので、以下でご説明します。

持分の価格の決め方

共有不動産の持分価格を決めるための基本的な考え方をご紹介します。

基本は不動産全体の価格を基準に持分割合で割り算する

持分価格を決める時には、まずは不動産全体の価格を知るところから始めます。
不動産の価格評価方法には市場価格や路線価、公示価格や固定資産税評価額などいくつかの方法がありますが、このとき基準にするのは市場価格です。
そして、不動産全体の市場価格を、持分価格で割り算します。
たとえば、1000万円の価格の不動産について、4分の1の持分を買い取る場合には、1000万円×4分の1=250万円が基準になります。

持分買取りの場合、不動産全体よりも安くなることが多い

共有持分のみを買い取る場合、不動産全体を買い取る場合よりも面積あたりの単価が低くなることが普通です。持分のみを所有していても、不動産を自由に処分・管理することができず活用することが難しいからです。
そこで、共有持分の買取り交渉をする場合には、持分割合のみの売却であることを理由に、上記で計算した持分価格よりも値切る方向で交渉をすることができます。

特に、共有者が複数いて、一人からの共有持分買取りによっても不動産全体を所有することができない場合には、共有持分買取りによっても不動産の処分権がないことなどを理由に、値引き交渉がしやすくなります。

どうしても買いたいなら高くなることもある

共有持分のみの買取りのケースでは、不動産全体を購入する場合よりも相場が安くなるのが基本ですが、他の共有者からの買取りの場合、必ずしもそうならないことがあります。
この場合、こちらがどうしてもその不動産持分がほしいケースや相手があまり売却に乗り気でないケースでは、共有持分であっても価格が上がることがあるからです。
こちらは「その不動産の持分」だからこそほしいのであり、他のものに替えることはできませんし、相手にしてみても、「安い金額なら売らない」、という考えになります。

このように、共有持分買取り価格を決める場合には、ケースに応じて上手に対応する必要があります。
自分ではうまく交渉ができない場合には、弁護士に依頼する方法もあるので、困った場合には弁護士に相談すると良いでしょう。

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