遺産分割協議（相続登記）が終わっていない段階で共有不動産は売却できますか

相続登記が終わっていない場合、そのままでは共有不動産の売却ができませんが、相続登記を経由すれば売却が可能です。

回答者：弁護士 大澤 一郎

被相続人名義では売却できない

不動産を相続した場合、遺産分割協議が終わっていなければ、その不動産は相続人全員の共有状態になります。この場合の共有持分は、法定相続分に従います。

その後遺産分割協議が整ったら、その内容に従って特定の相続人が不動産を相続して相続登記（名義書換）します。

遺産分割協議前に共有状態のままの不動産を売却できるのかが問題になりますが、相続登記をしておらず、登記名義が被相続人のままでは売却することはできません。

被相続人は既に亡くなっており、真実の所有者ではなくなっているので、被相続人から購入者に対して不動産を売却することはできませんし、被相続人から購入者に対して直接所有権移転登記をすることもできないのです。

相続登記を経由して相続人全員で不動産を売却する

遺産分割協議が未了であっても、共有不動産を売却する方法はあります。

具体的には、遺産分割協議をしないまま売却する方法と、いったん遺産分割協議をしてから売却する方法に分けられますので、以下では分けてご説明します。

まずは、遺産分割協議をせずに売却する方法を見てみましょう。

この場合、不動産は相続人らの共有状態になっています。そこで、いったん不動産の名義を相続人らの共有持分通りに相続登記をします。

そして、相続人（共有者）全員の合意のもと、相続人全員から購入者へと不動産を売却する手続きを進めます。売買契約の交渉や条件の合意などについては、すべての相続人の了承が必要です。

この場合、不動産の所有権は「被相続人」→「相続人（共有者）全員」→「購入者」に移転することとなりますが、不動産の登記も同じように「被相続人」→「相続人（共有者）」→「購入者」に移転することとなって一致することとなり、無事に不動産を売却することができます。

遺産分割協議を行って相続登記をして、不動産を売却する

次に、いったん遺産分割協議をしてから不動産を売却する方法を見てみましょう。

この場合には、遺産分割協議によって不動産を相続することになった相続人の名義に不動産登記を移転して、その相続人が単独で購入者に対して不動産を売却することになります。

この場合、所有権は「被相続人」→「遺産分割協議で不動産を取得した相続人」→「購入者」に移転することになり、不動産の登記も「被相続人」→「遺産分割協議で不動産を取得した相続人」→「購入者」に移転することとなり、やはり両者が一致することになって無事に不動産を売却することができます。