明渡、家賃滞納、共有など不動産の問題は実績豊富な弁護士事務所にご相談ください

現物分割とは、共有不動産の分割方法の1つであり、不動産を分筆して、それぞれの共有持分権者が分筆された土地1つ1つの所有者になる方法です。共有物分割方法の原則的な形です。

共有物分割の方法

共有不動産の持分を所有している場合、不分割特約をつけていなければ、共有物の分割を求めることができます。
このとき不動産の分割方法にはいくつかの種類があります。具体的には、現物分割（一部分割）、全面的価格賠償と競売（代金分割）による方法です。
このように、現物分割は、共有不動産の分割方法の1種です。

現物分割とは

現物分割とは、共有不動産を分筆して、分筆されたそれぞれの土地を、共有持分権者がそれぞれ取得する方法です。
不動産の現物をそのまま分割するので、現物分割と言います。
共有物の分割方法は、当初は共有者間で協議によって決める必要がありますが、協議が整わない場合には、共有物分割訴訟という訴訟手続きによって行わなければなりません。

そして、訴訟では、裁判所が判決によって共有物分割方法を決定しますが、このとき、現物分割による方法が原則であるとされています。（民法258条2項）
これは、現物分割の方法がもっとも公平であると考えられているからです。
ただし、不動産の分筆が禁止されている場合や建物などのケースで現物分割ができないことがありますし、現物分割をすると、土地が細かくなりすぎるなどの事情で、共有物の価値が著しく減少してしまうケースがあります。
このような場合には、裁判所は判決で共有物の競売命令を出すことができます。

また、現物分割命令が出されるとき、完全に公平に分筆をすることが難しいケースがあります。この場合には、共有持分より大きな土地を取得した人が、少なく取得した人に対して超過分の支払いをするという、一部価格賠償による現物分割をすることも認められています。（最判昭 62. 4. 22 ）
また、同じ判例によると、分割の対象が多数の不動産である場合には、それらを一括して分割して、分割後のそれぞれの部分を各持分権者の単独所有にすることも現物分割の1つの方法として許されます。

さらに、共有者が多数いる場合にうち1人が共有物分割請求をするケースでは、必ずしも不動産全部の共有関係を解消する必要はなく、請求者についてのみ、持分の限度で現物分割して、残りは他のものの共有とするという一部分割も認められるとされています。
このように、現物分割は比較的フレキシブルに運用されています。

現物分割後の登記方法

共有物である土地を現物分割したら、不動産登記をする必要があります。
具体的には、まずは土地の分筆登記をして、その後に、分割後の土地について共有物分割を原因とする持分全部移転登記を行うことが必要です。
土地の分筆登記をする場合には、共有持分権者全員が申請人となって手続きをすすめます。
登記の手続きが完了したら、現物分割で必要な手続きは完了します。