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借地・底地Q&A

借地権価格とは何ですか

借地権価格とは、土地を借りて建物を建てている場合の借地権の評価額のことです。相続税計算の際などに問題になります。

回答者:弁護士 大澤 一郎

借地権の評価額

借地権とは

人から土地を借りて、その上に建物を建築して利用している場合、借り主には借地権が発生します。借地権とは、土地を利用できる権利のことです。

土地賃借権の場合でも、建物所有目的で土地を借りるケースでは、特に借主の権利性が強くなるので、借地権が認められます。

そして、借地権には一定の価値が認められます。土地上に借地権が設定されていると、土地の所有者と借主が土地の価値を分け合うような形になります。

借主の権利を借地権と呼ぶのに対し、土地の所有者の権利を底地権と言います。

そして、借主の借地権の評価額を借地権価格といい、土地の所有者の底地権の評価を底地権価格と言います。

借地権価格の決め方

それでは、借地権価格はどのようにして決定するのでしょうか?

この場合、借地権割合という割合を利用します。借地権割合とは、土地の権利のうち、借地権の割合のことです。借地権が設定されている場合、土地は借地権と底地権に分けられるので、中でも借地権の割合がどのくらいになるのかを決めることができます。借地権割合+底地権割合=1になります。

借地権割合は、全国の土地によって異なる割合が定められています。

たとえば、東京都の住宅地では借地権割合が60~70%程度になることが多く、商業地では80~90%程度になることが多いです。

借地権割合は、国税庁のホームページの路線価と評価倍率表の基準内に掲載されています。

借地権価格を計算するときには、土地の評価額に借地権割合をかけ算します。

たとえば、土地評価額が700万円で、借地権割合が70%の土地なら、借地権価格は700万円×70%=490万円となります。

借地権価格が必要になるケース

借地権価格は、どのようなケースで必要になるのでしょうか?

多いのは、借地権の相続をする場合です。被相続人が借地権を持っていた場合、借地権も相続の対象になります。すると、相続税の計算のため、借地権の評価が必要になりますが、このときに借地権価格を計算しなければならないのです。借地権価格が高額になると、相続税支払いが発生したり、高額になったりする可能性が高くなります。

また、借地権は譲渡することも可能です。この場合にも、いくらで借地権を売却するのかを決定するため、借地権価格が問題になります。借地権割合が高い地域の方が、借地権を高額で売却することができることになります。

借地権価格は、借地権を設定したときには特に意識しないこともありますが、相続や売却の際に必要になるので、これを機会に是非とも理解しておきましょう。

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