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借地契約のルールに関して、旧借地法と借地借家法との違いはどのようなところにありますか

借地契約について定める法律は、借地借家法です。ただ、この法律は平成4年に施行されたものであり、それ以前には旧借地法という法律によって借地関係が規定されていました。

回答者:弁護士 大澤 一郎

旧借地法と借地借家法との違いを説明する弁護士

旧借地法と新借地借家法には、大きな違いがあります。

以下で、順番に見てみましょう。

堅固建物と非堅固建物の区別がなくなった

旧借地法と新借地借家法の大きな違いは、堅固建物と被堅固建物の区別がなくなったことです。

旧借地法の時代には、土地上に建築する建物について、コンクリートや石造り、レンガ造りやブロック造りなどの建物を堅固建物、木造などの建物を非堅固建物として、契約期間を区別していました。そして、堅固建物を建築するためには、当初の契約時に堅固建物所有目的であることを明示しておく必要がありました。

これに対し、新借地借家法では、これらの建物の種類による区別を廃止しています。

契約期間が変更された

次に、旧借地法と新借地借家法では、借地契約の存続期間が異なります。

旧借地法の契約期間

旧借地法の場合の契約期間は、以下の通りです。

当事者が定める場合
非堅固建物 20年以上
堅固建物 30年以上
契約期間の定めがない場合
非堅固建物 30年
堅固建物 60年
更新後の期間
非堅固建物 20年以上
堅固建物 30年以上

新借地借家法の契約期間

新借地借家法による契約期間は、以下の通りです。

30年以上

更新後の期間
1回目の更新は20年以上
2回目の更新は10年以上

以上のように、新借地借家法による場合、旧借地法よりも契約期間が短くなることが多いです。

定期借地契約が新設された

旧借地法と新借地借家法を比べたとき、新借地借家法では、定期借地権が新設されたことも大きな違いです。
定期借地権とは、契約期間が満了したら契約の更新をせず、当然に借地契約を終了させるタイプの借地契約です。

正当事由がなくても契約を終わらせることができるので、土地の貸し主にとって土地活用がしやすい制度となっています。

定期借地権の契約期間は、建物の所有目的によって異なります。一般の建物所有目的の場合には50年以上、事業用建物の所有目的の場合には10年~50年の幅で設定することができます。

さらに、定期借地権の1種に、建物譲渡特約付借地権があります。これは、契約期間が終了したときに土地の貸し主が建物を買い取る特約をつけることによって、契約の更新をしないというものです。

このように、新借地借家法では、土地の貸し主の権利を強めて土地活用を積極的に行えるよう配慮をしています。

ただし、平成4年8月1日より前に締結された契約については、旧借地法が適用されます。
自分のケースでどの規定が適用されるかどうかわからない場合には、弁護士に相談する良いでしょう。

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