共有Q&A

相手の承諾がなくても共有不動産は売却できますか

共有不動産全体を売却する場合には他の共有者の承諾が必要ですが、自分の持分だけを売却する場合には、他の共有者の承諾は不要で、自分だけの判断で売却ができます。

回答者：弁護士大澤一郎

不動産を他の人と共有しているケースでも、その不動産を売却したいと考えることがあります。このような場合、他の共有者が承諾しないと売却ができないのかが問題です。

共有物の取扱については、持分権者が自分一人でできることと他の共有者の同意が必要なことがあります。

単に共有物を使用するだけなら、持分権者が単独で可能です。共有持分が一部であっても、共有物全体の使用ができます。たとえば、不動産を共有しているなら、一部の共有持分であっても、不動産全体を使用することが認められます。

次に、共有物を管理する行為については、共有持分の過半数の同意が必要です。たとえば、不動産を短期で賃貸に出したり、賃貸借契約を解約したりする行為は、管理行為に該当すると考えられています。

これに対し、不動産の処分行為には共有者全員の合意が必要です。処分行為は他の共有者に与える影響が大きいからです。不動産の処分行為には、抵当権の設定や共有物の売却などがあります。

ここで、不動産の売却は、不動産の処分行為に該当するので、他の共有者全員の全員の承諾が必要になります。

共有不動産であっても、他の共有者の承諾なしに売却できる部分があります。それは、自分の共有持分です。

共有不動産の場合、不動産全体を処分する際には、他の共有者の持分も一緒に処分されてしまい、他の共有者への影響が大きいので共有者全員による合意が必要です。しかし、自分の共有持分だけを売却する場合、他の共有者の共有持分に対しては影響が及びません。

そこで、共有持分権者は自分も持分については完全な処分権を持つこととされており、自分の持分だけを処分する場合であれば他の共有者による承諾は不要になるのです。

共有状態の不動産があって、他の共有者が売却に納得してくれない場合には、自分の持分だけを売却すれば、面倒な共有関係から離脱することができて持分の現金化もできます。

ただし、共有持分だけを売却しようとするときには、持分の購入希望者を探さないといけませんが、一般の人で共有持分だけをほしい、という人はなかなか見つかりませんし、見つかったとしても安く買いたたかれることがあります。

また、共有者が家族などの場合、売却後に他の共有者に共有持分の売却がバレて、トラブルになることもあります。

共有持分を売却する場合には、金額的な面や他の共有者との関係などから、本当にそれで良いのかということをしっかり検討してから決める必要があります。