Q.契約書で特段の定めが無い場合、貸室内の設備が故障したときの修理費用は、全て家主の負担になりますか

A.この場合、基本的には家主が修理費用を負担しなければなりません。ただし、借主の故意や過失によって設備が故障した場合には、借主に負担させることができます。

1.賃貸人には、物件の修繕義務を負っている

設備の修理賃貸物件を経営している場合、エアコンやガスコンロ、給湯器や水廻りなどの設備が故障してしまうことがあります。この場合、借主から「エアコンが壊れたから、修理して下さい」などの修理依頼の連絡が来ますが、貸し主としては、すべての設備の修理費用を負担しなければならないのでしょうか?

賃貸借契約は契約なので、賃貸人の方にも賃借人に対する義務があります。その中で、賃貸人は、賃借人に対し、適切に対象の物を使用させる義務を負っており、物が壊れた場合には修繕すべき義務も負っています。

そこで、壊れた設備が賃貸借契約の対象であれば、賃貸人が補修すべき義務を負います。通常、エアコンやガスコンロ、水廻りなどの設備は物件と一体になっており、賃貸借契約の対象になっているため、これらが壊れたら賃貸人が費用を全額負担して、修繕しなければなりません。

2.借主に故意過失がある場合

このように、設備が壊れたら、基本的に賃貸人が修繕費用を負担して修繕をしなければなりませんが、壊れたことについて、借り主に責任がある場合にまで賃貸人が負担すべきということにはなりません。

そこで、借主が故意過失により、設備を故障させた場合には、貸主は修理費の負担をする必要がなく、借主に費用負担を求めることができます。

そこで、設備が壊れたという連絡が来たら、どのような状況で、何が原因で壊れたのかを確認しましょう。もし、借主の使い方が悪かったことなどによって壊れたことがわかれば、借主に修繕費用を出してもらうことができます。

3.貸主が費用負担しない設備

以上では、貸し主が修繕費用を負担すべき設備について解説しましたが、中には貸主が補修しなくて良いものもあります。それは、以前の賃借人が置いていった設備や、賃借人が自分で持ち込んだ設備です。

たとえば、以前の賃借人がエアコンを置いていったので、新しい賃借人が引き続いて使用するケースがありますが、そういったケースでは、賃貸人がそのエアコンを修繕する必要がありません。賃借人自身が持ち込んで利用しているものも同じです。

このように、賃貸人が責任を持つべき設備とそうでない設備がある場合、契約書において、賃貸人の責任の範囲を限定しておくことが重要です。

当初に賃貸借契約書を作成するときには、物件内にどのような設備があるのかについて、明細書を作成して賃貸人の修繕義務の範囲を限定する工夫をしましょう。


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