Q.建物の賃借人が死亡した場合,賃貸借は終了しますか

終了しません。この場合、賃貸借契約は相続人に承継されます。

1.賃借人の死亡は賃貸借契約の終了原因ではない

賃借人の死亡建物を人に賃貸しているとき、賃借人が死亡してしまうことがあります。この場合、賃貸借契約は当然に終了するのでしょうか?

この点、使用貸借の場合であれば、借主の死亡が契約の終了原因とされています。使用貸借とは、賃料なしに物を貸し出す契約のことです。このことからすると、賃貸借の場合でも、借主の死亡によって契約が終了するように思えます。

しかし、賃貸借契約の場合には、借主の死亡は契約の終了原因になっていません。

賃貸借契約上の地位は、相続の対象になるので、死亡した賃借人の相続人に相続されることになります。

2.相続人との契約方法

賃借人の地位が相続人に引き継がれるとしても、具体的にどのように対処したら良いのかがわからない人が多いでしょう。

この場合、まずは誰が相続人になるのかを確定する必要があります。相続人には順位があります。配偶者はいつでも相続人になりますが、それ以外の相続人は、第1順位が子ども、第2順位が親、第3順位が兄弟姉妹です。相続が起こったら、これらの相続人全員に賃借人の地位が引き継がれます。

そして、賃借人の地位が相続されたとき、賃貸借契約書を作成し直す必要はありません。相続によって、当然に賃借人の地位が引き継がれていると考えられるからです。

3.誰に賃料を請求するのか?
3-1.遺産分割協議前

相続人が複数いるときには、誰に賃料を請求すべきかが問題です。この場合、遺産分割協議前か後かで取扱が異なります。

遺産分割協議前は、賃料支払い債務は、「不可分債務」として、相続人全員に帰属すると考えられています。不可分債務とは、分割することができない債務ということです。分割ができないため、相続人全員に対してそれぞれ全額請求することができます。

法定相続分に応じて割合的に請求する必要はありません。

3-2.遺産分割協議の後

遺産分割協議が成立したら、不動産を誰が相続するかが確定します。その後は、不動産を相続した相続人が不動産の賃借人となるので、その相続人に対して賃料を請求することになります。

4.解約したい場合

賃借人が死亡した場合、賃貸借契約を解約したいと考えることもありますが、この場合、誰を相手に解約の意思表示をすべきかが問題です。

この場合、遺産分割協議前は、賃借人の地位は相続人全員が共同で負っているものなので、解約をするときには、相続人全員に対して通知をしなければなりません。

遺産分割協議によって1人の相続人が賃借人になっているなら、その人を相手に通知すれば足ります。

 

以上のように、不動産を賃貸しているとき、入居者が死亡すると法律的な問題が発生します。わからないことがあったら弁護士に相談しましょう。


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