Q.賃借人が替え玉(契約者と入居者が全く異なる場合)を使って賃貸借契約を締結した場合、賃貸人は立ち退きを求めることができますか

A.立ち退きを求めることができますが、承諾して賃貸借契約を継続することも可能です。

1.賃貸借契約では、信頼関係が重要

賃貸借契約建物を賃貸に出しているとき、入居申込者や契約名義人になっている人と、実際に入居した人が異なるというケースがあります。いわゆる替え玉を使って物件に入居されてしまった場合です。この場合、大家としては、賃貸借契約を解除して、入居者に出ていってもらうことはできるのでしょうか?

この場合、結論的には、出ていってもらうことができます。その理由を、以下で見てみましょう。

まず、どのような場合に賃貸借契約を解除出来るのか、確認します。

賃貸借契約においては、長期にわたって契約継続することなどから賃貸人と賃借人の信頼関係が非常に重視されています。そこで、賃貸人は、賃借人が信頼関係を破壊するような行為をした場合、契約を解除できると考えられています。

2.無断転貸借は禁じられている

それでは、契約名義人とは異なる人が物件に入居した場合、信頼関係が破壊されたと考えられるのでしょうか?

この場合、外形的には「転貸借」という状態になっています。転貸借とは、賃貸物件の借主が、自分以外の人にその物件を貸し出して使わせることです。

転貸借をすると、大家と直接の関係がない転借人が物件を利用することになるため、大家に対する影響が大きいです。そこで、転貸借を行う際には、賃借人は必ず大家の許可を得ないといけません。大家の許可のない転貸借が行われた場合、賃貸人はその賃貸借契約を解除できると定められています(民法612条1項、2項)。

無断転貸は賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊する行為だと考えられるためです。そこで、ご質問の場合でも、基本的に契約の解除ができるのです。

3.一定の場合、解除が認められないことがある

転貸借が行われた場合、普通は賃貸人からの解除が認められるのですが、それができないことがあります。それは、転貸借によっても賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたとは認められないような、特殊な事情があるケースです。具体的には、転借人が転貸人(賃借人)の子どもや兄弟などの親族であり、物件の利用方法に特段問題がない場合などが考えられます。

4.事後に承諾することは可能

転貸借が行われたとしても、賃貸人がそれを事後的に承諾することは可能です。このことと関連して、転借を知っても何もしない場合、黙示の承諾があったとされてしまうこともあります。そうなると、後で解除したくてもできなくなってしまうおそれがあるので、無断転貸に気づいたら、すぐに賃借人に連絡を入れて、今後の対処について話し合うべきです。


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