Q.建物譲渡特約付借地権とは何ですか

A.建物譲渡特約付借地権とは、定期借地権の1種で、契約終了時に土地の貸し主が建物を買い取ることを内容としているものです。定期借地権とは言っても、他の一般の定期借地権や事業用定期借地権と比べて、普通借地権に近い性質を持っています。

1.定期借地権と普通の借地権の違い

千葉,不動産,弁護士

借地権には、定期借地権と普通の借地権があります。

もともとは普通の借地権しかなかったところ、それでは土地の貸し主の立場が弱くなって土地活用ができなくなるので、修正されて定期借地権が認められました。

一般の借地権の場合には、契約期間が満了しても、契約を終了することが困難です。契約の更新を拒絶するには正当事由が必要になってしまうからです。

これに対し、定期借地権なら、基本的に期間満了時に契約の更新をしないので、土地を返してもらうことができて、土地を活用しやすいです。

2.建物譲渡特約付借地権とは

それでは、建物譲渡特約付借地権とはどのような借地権なのでしょうか?

これは、契約期間の満了時に、土地の貸し主が建物を買い取る特約をつけている借地権のことです。

一般の定期借地権や事業用の定期借地権では、借主に建物買取請求権が認められませんが、建物譲渡特約付借地権では、借地人に建物買取請求権が認められます。

期間満了時、建物を買い取ることにより、借地契約は終了しますが、借家関係が存続するので、これまでの借地人は、引き続き借家に住み続けることができます。

そこで、土地の貸し主側から見ると、建物譲渡特約付借地権を利用すると、契約期間が終了しても土地が手元に戻ってくるわけではないことになります。

建物譲渡特約付借地権を設定する場合には、口頭で契約をすることも可能ですし、市販の用紙を使って自分達で賃貸借契約所を作成することも可能です。

一般の定期借地権や事業用の定期借地権の場合には、公正証書で賃貸借契約書を作成する必要がありますが、建物譲渡特約付借地権の場合には、そのような手間は不要です。

これは、建物譲渡特約付借地権では、建物買取請求権が認められている分、他の定期借地権より借主の立場が強く、普通の借地権に近い性質を持っていることによります。

3.建物譲渡特約付借地権を設定する場合の注意点

建物譲渡特約付借地権を設定するときには、注意点があります。それは、契約期間が満了しても土地が返ってこないということです。これまでの借地人との借家関係が残るため、引き続き土地と建物を使用させなければなりません。

また、契約期間が満了した時点で建物を買い取らないといけないという負担もあります。

借家関係になった場合、借地契約よりは簡単に契約の解約ができますが、それでも賃借人としての保護規定は適用されます。

このように、土地所有者が建物譲渡特約付借地権を設定する際には、慎重に対応すべきです。わからないことがあったら、弁護士に相談しましょう。


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