地代・賃料の増減額

地代増額・減額の手続について

 

 

ここでは、地代を増額したい!減額したい!ときの手続について、簡単にご紹介致します。

①当事者の合意

まずは、地代の増減額について、当事者間での交渉により決めるということがあります。
例えば、現在の地代の金額が決まったのが約50年前で、地代の金額が周辺の相場に比べかけ離れている場合は、当事者間で地代の改定について話合ってみるのも良いかと思います。

②調停手続

当事者間の交渉で、地代が決まらない場合は、すぐに「訴訟」を提起することはできず、まずは、「調停」を申立てなければなりません。
※賃借権の譲渡・立替・再建築の承諾については、調停を先に申立てしなければならないということはありません。

地代の増減額の調停では、調停委員が、当事者の間で、地代の金額についての仲介、調整をしてくれます。当事者に対し、資料の提出を促したり、今までの経過の説明を求めたりします。当事者だけでなく、第三者が入ることによって、話合いがスムーズに進むことがあります。

調停で、地代の金額が決まると、調停が成立し、調停調書に地代の金額等合意内容を記載して、手続が終了します。

③訴訟提起

調停で地代の金額がまとまらなかった場合(不調となった場合)は、訴訟の提起ができます。当事者は、地代に関する資料を提出します。

この場合、和解で終了することもありますし、和解が成立しない場合は、裁判所の判断(判決)が下ります。

地代の増減額請求中の地代の支払いについて

増額請求中

増額請求中(地代が未確定の間)は、借地人は、「適当と認める額」を支払えば良いとされています。

しかし、後で確定した賃料が、「適当と認める額」よりも高額になった場合、その不足分を支払わなければなりません。
また、この不足分には、年1割の利息を付して支払わなければなりません。

当事者の合意、調停や和解の場合には、この不足分の扱いにも注意しなければなりません。

減額請求中

減額請求中(地代が未確定の間)は、地主が「適当と認める額」を請求することができます。

しかし、後で確定した賃料が「適当と認める額」より低い場合は、払い過ぎた分を返還しなければなりません。また、この払い過ぎの分には、年1割の利息を付して支払わなければなりません。

当事者の合意、調停や和解の場合には、この不足分の扱いにも注意しなければなりません。
なお、借地人が、地代が未確定の間、減額後の賃料しか支払わない場合は、賃料の一部不払いとなるため、賃貸借契約が解除される場合がありますので注意が必要です!!

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