滞納家賃を支払わせたい

家賃滞納でお悩みの皆様へ

 

書面での督促、電話での督促、内容証明郵便の送付、弁護士への相談、弁護士への依頼、裁判の提起などの方法により滞納家賃を支払わせることができます。

書面での督促

書面での督促は支払期日を過ぎたらすぐに行いましょう。賃借人が支払期限を忘れているだけの場合もあります。
また、支払期日を過ぎてすぐに督促をすれば、長期間の家賃滞納となる可能性も低くなります。

電話での督促

書面での督促をしても支払がない場合には電話での督促をしましょう。
書面での督促と電話での督促の双方を行うことにより、長期間の家賃滞納を防げる可能性が高くなります。

内容証明郵便への送付

書面での督促をしても支払がない場合には、内容証明郵便での督促をしてみましょう。
通常の書面での督促よりもオーナー様の強い意思を示すことができます。

弁護士への相談・依頼

書面・電話での督促をしても支払がない場合には、一番よい方法を一度弁護士に相談しましょう。
どのような方法が一番滞納家賃の問題の解決のために望ましいかアドバイスをさせていただきます。

また、場合によっては弁護士名が代理をした方が良い場合もあります。

裁判

最終的に解決をしない場合には、オーナー様の意向次第ですが、裁判を起こして解決するという方法もあります。

滞納家賃を支払わせるためのポイント

1 賃貸借契約は最初が肝心

大半の借主は、賃料をきちんと支払ってくれます。
そのため、不動産オーナーの方(ここでは「賃貸人」を指します。)の中には、最初の契約内容や形式をあまり気にしない方も多いです。

しかしながら、実際は、契約内容やそれ以降の更新状況によって将来の回収額が大きく変わってくることもあるように思います。

例えば、以下のような点です。

⑴ 契約内容に不明確な点はありませんか?

ここでお伝えしたい「不明確な部分」とは「読む人によって有利にも不利にも読める部分」のことです。このような部分があると、その読み方をめぐって、後々当事者の言い分が食い違うことがあります。

当事務所でも度々経験するのですが、借主の中には、自分の思うようにいかない場合に、そのような食い違いを盾にして、賃料を支払わなかったり、賃料の減額を求めてくる人もいます。

また、契約内容の不明確な部分が本格的に争いになれば、最後は裁判などで決着をつける必要が出てくるかもしれません。
その場合には、弁護士費用や時間のコストがかかってしまいます。
(なお、法的に問題がある契約書をそのまま使用すれば使用するほど、将来上記のようなリスクが増大することになります。経済的にみても、契約前に契約書をきちんとしておくことの方が安上がりという考え方もできると思います。)

⑵ 契約当事者・連帯保証人などの本人確認は大丈夫ですか?

意外に多いのが、契約書にサインをしたり、印鑑を押しているのが本人ではないと後々主張されるケースです。
「そんな馬鹿な話があるか!」と思われるかもしれませんが、保証人の確保が難しいような人が入居しやすい物件(たとえば利便性が悪い低賃料の物件など)で、時折連帯保証人などからこのような主張をされることがあります。

後でも詳しくお話をしますが、未払賃料の回収において、連帯保証人への請求が法律上可能かどうかは特に重要な部分です。
借主や連帯保証人と契約をする際には、本人確認や印鑑証明書の添付などを求めておくべきだと思います。

⑶ 更新手続きはきちんとしていますか?

長期間続いている賃貸借の場合や、管理会社の倒産、同社担当者の異動などをきっかけに更新手続がきちんとされなくなってしまうことがあります。

このような場合、法律上は「法定更新」という状況になっていることが多いのですが、そうなってしまうと、契約の定め方などによっては更新料が請求できなくなってしまいます。

また、更新手続をきちんとしていないと、現在の賃借人の状況が全く分からなくなってしまうことも多いので、いざというときのために当てにしていた連帯保証人が実は亡くなってしまっていたり、借主の家族構成や収入の変化などの重要な事情に気付けない可能性があります。

2 賃借人の状況を知っていますか?

上記のとおり、賃借人が現在どのような状況におかれているのかを把握しておくことは滞納家賃を回収するうえで非常に重要なことです。
特に滞納時は、その滞納が一時的なものか、それとも長期的なものなのかを見極める必要があります。長期的な滞納になる可能性が高いにもかかわらず、なんとなく猶予していると、知らない間にどんどん未払賃料額が増額していくことになります。

また、連帯保証人の状況の変化や、賃借人自身の生活の変化の内容に応じて、滞納家賃が出てもしばらく猶予してあげるのか、それとも早急に明渡を求めるべきなのかという方針にも違いが出てくることがあります。

なお、賃料未払いで裁判を起こし、その結果支払を命じる判決が出ても支払いがない場合には、財産を差し押さえるなどの強制執行が可能な場合がありますが、滞納が続いていると、相手の財産が日に日に減少していることが多いです。
もし差し押さえられる財産があるのであれば、それがなくならないうちに早急に手続等をとる必要があるかもしれません。

3 連帯保証人はとても重要です

賃貸借契約における「連帯保証人」は、(契約などにもよりますが)原則として、未払賃料や更新料の損害賠償の義務を負います。
そのため、借主がきちんと未払賃料を支払わなくても、連帯保証人に請求することで回収できるケースは非常に多いです。
(「当事務所の解決事例」にも同様のケースを複数掲載させて頂いていますのでご参照ください。)

また、一般的には、連帯保証人は、借主と近しい人が多いため「自分が家賃を滞納すると連帯保証人へ請求されかねない」という状況自体が、借主への大きなプレッシャーになっているケースもよくあります。
(明渡を求める場合でもこのようなプレッシャーが効果的なことがあります。ただ、これも連帯保証人と借主の人間関係の継続が前提ですので、時の変化によって変動が生じうる部分です。)

もっとも、過去の裁判所の判断では、経緯からすると、連帯保証人に上記のような責任を全て負わせることがあまりに酷といえるような場合には、その責任を限定しているものもあります。
そのため、連帯保証人がいるからといって漫然と滞納を見逃すのではなく、適宜連帯保証人へも事情を伝える等の配慮が必要です。

また、契約時には、連帯保証人の経済力や人間性をきちんと吟味し、その上で更新時などに状況を確認することも忘れないようにしましょう。

4 弁護士に依頼した場合のメリット

インターネットなどで賃貸物件のオーナーの方のブログを拝見すると、中には弁護士に頼まずに督促をどんどん行い、裁判までご自身でなされる強者もいらっしゃいます。
督促自体は、弁護士がいなくても可能な場合があるとは思いますし、費用のコストもありますので、できる範囲でご自身で対応されることは合理的だと思います。

ただ、本音をいえば、仮にご自身で督促を行うとしても、賃借人に状況の変化が生じている場合や嫌な予感がするような場合には、督促を含めた今後の方針について弁護士に一度相談をしておいた方が良いかもしれません。(相談にとどめておけば、当事務所であれば初回相談料は無料ですし、他の有料相談の事務所でも、そこまで高額の費用はかからないと思います。)

また、ご自身で対応しても効果が出ないような場合にも、弁護士にすぐ依頼するかはともかく、一度督促のやり方や見通しを弁護士に相談してみても良いかもしれません。

なお、未払賃料請求を弁護士に依頼するメリットは、主に以下のような点にあると思います。

①専門的な知識を勉強する必要はない

⇒他にお仕事がある不動産のオーナーの方も多いですが、本業に集中して頂けます。

②直接滞納者と交渉をしなくてもよい

⇒時間をとる交渉は煩わしいですし、中には粗暴な言動をする借主もいますので弁護士に任せると安心です。

③感情と問題を切り分けることができる

⇒賃料請求の場合、法律上は比較的シンプルな問題なのですが、そこに感情の問題が入ってもめることも多いです。理屈では支払わなければいけないことが分かっていても、これまでの経緯などから感情的に納得が出来ず、何かと理由をつけて支払いをしてくれない借主もいます。弁護士が入ることで、そのような感情的な対立を避けられることがあります。

④迅速かつ確実性の高い処理

⇒弁護士は、知識や経験に基づき、最後には法的な手段をも使って回収の見込みが高い方法を実行します。そのため、一般的には、弁護士に依頼した方が効率的かつ確実性が高いように思います。

⑤弁護士がつくことへの相手へのプレッシャー

⇒弁護士がついた途端、滞納が止んでしまったりすることは経験上よくあります。
弁護士がついた時点で、法的な手段をとられる可能性が飛躍的に高まるがゆえのプレッシャーです。

⑥うっかり違法行為をしないで済む

⇒不動産オーナーの方や管理会社が、鍵を勝手に交換したり、家財道具を無断で撤去したり、執拗に昼夜を問わず督促行為をしたりした事例で、裁判上、借主からの慰謝料が認められてしまっているケースがあります。
このような事態になると、こちらの責任が追及されたり、請求できる金額が変わってしまったり、いざ裁判をやった際に争点が増えて長引いたりといいことがありません。
弁護士が入っている場合には、そのようなことがないように当然注意を払いますので安心です。


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